「実家が空き家になっているから売却して、お父さんの老人ホームの入居費用に充てたい」
「でも、不動産の名義人であるお父さんが認知症になっていて、ハンコを押せない……」
こんにちは、Leapal法律事務所の代表弁護士の山村真吾です。
大阪市内でも、鶴見区や城東区は子育て世代が多く移り住み活気がある一方で、昔からお住まいの高齢の方も多く、親世代と子世代が同居・近居しているケースがよく見られるエリアです。
そのため、「親の介護費用をどう捻出するか」と「実家をどう処分するか」が、同時に、しかも待ったなしで押し寄せてくるご家庭を、これまで数多く見てきました。
今回は、「親が認知症になり、実家の売却や遺産分割協議が進まない」というお悩みに対して、具体的な対処法を弁護士の立場から解説します。
なぜ、親が認知症だと実家が売れないのか？
不動産（実家）を売却したり、遺産分割協議を行ったりするには、本人に「意思能力（物事を正しく判断する能力）」があることが前提になります。
認知症が進行し、意思能力がないと判断された状態では、たとえ家族であっても、親に代わって実家を売却したり、預金を引き出したりすることはできません（なお、認知症の診断がついたことと、意思能力を欠くと法的に判断されることは、必ずしもイコールではありません。認知症と診断されていても法律行為が可能な場合が少なくありませんのでまずはご相談ください）。
不動産会社に相談に行っても、「ご本人の意思確認ができないと、お取り扱いできません」と断られてしまうのが実務上の現実です。
解決策①：最も確実な「成年後見制度」の利用
親ご本人の判断能力がすでに失われている場合、最も確実な解決策は「成年後見（せいねんこうけん）制度」の利用です。
家庭裁判所に申し立てを行い、親に代わって財産を管理したり契約を行ったりする「成年後見人」を選任してもらう制度で、後見人が選任されれば、その後見人が親に代わって不動産の売却契約や施設への入所契約を結ぶことができます。また、別の親族が亡くなり認知症の親が相続人になっている場合も、後見人が代わりに遺産分割協議に参加します。
注意点：家庭裁判所の許可が必要
「後見人がつけば、すぐに実家を売れる！」と思われるかもしれませんが、実はそう簡単ではありません。
親の「居住用不動産（自宅）」を売却するには、事前に家庭裁判所の許可が必要です。
裁判所は、「本当にその不動産を売る必要があるのか？（手元に現金が十分あるなら売らなくていいのではないか）」「売却代金は親のために正しく使われるか？」を厳しく審査します。
そのため、「施設費用を捻出するため」という明確な理由と証拠（施設のパンフレットや見積書など）を揃えて説得力のある申し立てを行う必要があります。
制度改正の動き（2028年度ごろ施行見込み）
成年後見制度をめぐっては、2026年6月17日に抜本的な見直しを含む改正民法が成立しました。「後見」「保佐」「補助」の3類型を「補助」に一本化し、必要な支援だけを個別に設計する「オーダーメイド型」へ移行するとともに、目的を終えれば利用を終了できるようにする（従来の終身制の見直し）ことが柱です。
ただし施行は公布から2年6か月以内とされ、実際の運用開始は2028年度ごろと見込まれています。今まさに介護費用の捻出でお困りのご家庭は、この改正を待たず、現行制度のもとで動き出す必要があります。
解決策②：「家族信託」という選択肢（認知症になる前の対策）
もし、親ご本人の症状がまだ軽く、「今日はしっかりしているけれど、物忘れがひどくなってきた」という段階（＝意思能力がまだある状態）であれば、「家族信託（かぞくしんたく）」という強力な選択肢があります。
家族信託とは？
親が元気なうちに、実家や預金などの財産の管理・処分権限を、信頼できる家族（例えば同居している長男など）に託す契約を結んでおく制度です。
これを結んでおけば、将来親が完全に認知症になってしまっても、託された家族の判断で実家を売却し、そのお金を親の施設費用に充てることができます。家庭裁判所を通す必要がないため、成年後見制度よりも柔軟でスピーディな対応が可能です。
⚠️ 注意： 家族信託は「認知症になる前」しか結べません。すでに意思能力が失われている場合は、成年後見制度しか利用できなくなります。
鶴見区・城東区エリア特有の事情：相続税と実家の価値
鶴見区・城東区は、地下鉄（長堀鶴見緑地線・今里筋線）の開通以降、利便性が高まり、地価が比較的安定して推移してきたエリアです。
そのため、「昔から住んでいる古い家だから価値はないだろう」と思っていても、いざ査定に出すと意外な高値がつき、「基礎控除を超え、思わぬ相続税がかかる」というケースは珍しくありません。
実家を売却した代金は親ご本人の財産になります。将来の相続税のことも見据えたうえで、「いま売るべきか」「いくらで売るべきか」「誰が後見人になるべきか」を総合的に判断する必要があります。
当事務所では、税理士の先生とタッグを組み、税務と法務の両面からサポートする体制を整えております。
「もう手遅れかも？」と思ったら、まずはご相談を
「うちの親は、もう契約なんて無理かもしれない……」
「成年後見の申し立てって、どうやればいいの？」
そうお悩みの方は、ひとりで抱え込まず、まずは一度ご相談ください。
「この状態なら家族信託がギリギリ間に合います」
「成年後見の申し立てから売却許可までのスケジュールを立てましょう」
など、ご家族の状況に合わせた一番スムーズな解決策をご提案します。
当事務所は、設立以来、相続・不動産問題にに力を入れている弁護士事務所です。
大きな事務所にはない「小回りの利くサポート」と、「弁護士本人が最初から最後まで直接対応する安心感」を大切にしています。
「こんなこと聞いていいのかな？」という内容でも大歓迎です。
まずは、現状をお気軽にご相談ください。弁護士本人が直接確認し、お返事いたします。
