はじめに
淀川区・東淀川区は、新大阪駅周辺の再開発やアクセスの良さから、賃貸需要を見込んだ投資用マンション・区分所有のワンルームを複数戸所有されているオーナーの方が多いエリアです。こうした収益物件は、相続が発生した際に「誰が物件を引き継ぐか」だけでなく、「相続開始後に発生した賃料収入をどう分けるか」「空室や管理費滞納のリスクをどう扱うか」といった、通常の実家の相続とは異なる論点が生じます。
本コラムでは、淀川区・東淀川区で投資用マンションを相続する可能性がある方に向けて、賃料収入の取り扱いに関する重要な判例と、遺産分割を進めるうえでの注意点を弁護士の立場から解説します。
相続開始後・遺産分割前に発生した賃料収入は、遺産分割の対象にならない
投資用マンションを複数の相続人で相続する場合、非常によく誤解されているのが「賃料収入も遺産の一部として、最終的な遺産分割の割合に応じて分ければよい」という考え方です。
しかし、最高裁判所平成17年9月8日判決は、相続開始から遺産分割が成立するまでの間に賃貸不動産から生じた賃料債権について、遺産とは別個の財産であり、各共同相続人がその法定相続分に応じて、分割された単独の債権として確定的に取得すると判断しています。そして、後に成立した遺産分割の内容(誰がその物件を取得することになったか)は、すでに確定的に取得された賃料債権の帰属には影響を及ぼさないとされています。
つまり、相続開始後に振り込まれた家賃は、最終的にその物件を誰が相続するかにかかわらず、いったんは法定相続分どおりに各相続人へ帰属することになります。相続人の一人が管理を担っているために賃料を管理口座にまとめて受け取っている場合、他の相続人へ法定相続分に応じた金額を清算する必要があり、この清算をめぐって対立が生じるケースが少なくありません。
空室リスク・管理費滞納が遺産分割に与える影響
投資用マンションは、実家の相続と異なり、相続開始後も賃貸経営としての管理が継続する点に注意が必要です。
- 空室が生じている住戸がある場合、その分の賃料収入が見込めないため、収益物件としての実際の価値評価に影響します
- 管理費・修繕積立金・固定資産税などの支出は、賃料収入とは別に発生し続けるため、誰がこれらを立て替えるか、遺産分割協議の中で精算方法を決めておく必要があります
- 賃借人との窓口対応(更新手続き、原状回復、滞納対応など)を相続人の誰が担うかが決まらないまま放置されると、物件の管理状態が悪化し、資産価値の低下につながることもあります
これらは遺産分割協議書に明記されないまま話し合いが進むと、後になって「誰がいくら立て替えたのか」「その分は代償金にどう反映されるのか」といった二次的なトラブルに発展しやすい部分です。
収益物件の評価方法をめぐる対立
投資用マンションを代償分割する場合、その物件をいくらと評価するかも争点になりやすいポイントです。実家などの居住用不動産では取引事例に基づく評価(取引事例比較法)が中心となりますが、収益物件では、将来得られるであろう賃料収入をもとに価値を算定する収益還元法による評価額が、取引事例比較法による評価額と大きく異なることがあります。
物件を引き継ぐ相続人は評価額を低く、代償金を受け取る相続人は評価額を高く主張しがちであるという構図は、居住用不動産の代償分割と共通していますが、収益物件の場合はこれに加えて「今後の賃料収入をどこまで評価に織り込むか」という論点が加わるため、話し合いがより複雑になりやすい傾向があります。
揉めないために、早い段階でできること
- 相続開始後は、賃料の振込先や管理を早期に整理し、法定相続分に応じた清算方法を相続人間で共有しておく
- 管理費・修繕積立金などの立て替え費用は、支払いの都度記録を残しておく
- 収益物件の評価については、取引事例比較法・収益還元法のどちらを基準にするか、早い段階で相続人間の認識をすり合わせておく
- 話し合いが難航しそうな場合は、遺産分割協議が長期化する前に弁護士に相談し、清算方法や評価方法について整理してもらう
まとめ
淀川区・東淀川区で投資用マンションを相続される方にとって、賃料収入は「遺産分割で最終的に決まる割合で分ける」ものではなく、相続開始時点からすでに法定相続分に応じて帰属しているという点を押さえておくことが重要です。加えて、空室・管理費滞納といった賃貸経営特有のリスクや、収益物件ならではの評価方法の違いも、遺産分割協議を長引かせる要因になります。
投資用マンションの相続・遺産分割でお悩みの方は、当事務所の公式LINEからお気軽にご相談ください。
※本コラムは一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務計算については税理士への確認をお勧めします。具体的な遺産分割の方針については、事案の詳細をお伺いした上で弁護士がご案内いたします。
