令和3年の不動産登記法等の一部改正により創設された「所有不動産記録証明制度」が、令和8年2月2日からいよいよ施行されました。本制度は、令和6年4月1日から義務化された相続登記の申請を円滑に進めるための重要な制度として位置づけられています。
弁護士として数多くの相続案件に携わってきた経験から、この制度が相続実務に与える影響は極めて大きいと実感しています。本稿では、本制度の具体的な仕組みと実務上のポイント、そして利用に際しての留意点について詳しく解説いたします。
制度創設の背景と目的
従来、登記記録は土地や建物ごとに作成されており、全国の不動産から特定の者が所有権の登記名義人となっているものを抽出する仕組みは存在しませんでした。その結果、所有権の登記名義人が死亡した場合、相続人がその所有不動産を把握しきれず、見落とされた土地について相続登記がされないまま放置されてしまう事態が少なからず生じていました。
このような問題に対処するため、登記官が特定の被相続人名義の不動産を一覧的にリスト化して証明書として交付する仕組みが創設されました。これにより、相続人の手続的負担が軽減され、相続登記の漏れを防止することが可能となったのです。
請求できる者と請求方法
本制度において証明書を請求できるのは、所有権の登記名義人本人（法人を含む）、またはその相続人その他の一般承継人（法人を含む）に限定されています。代理人による請求も可能ですが、適切な委任状と本人確認書類が必要となります。
請求は全国のすべての法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）で可能です。書面による請求とオンライン請求の両方に対応しており、書面の場合は郵送での請求も認められています。特にオンライン請求は、登記・供託オンライン申請システムから申請用総合ソフトをダウンロードし、電子署名を付して行うことができます。
必要書類と手数料
請求に際しては、本人確認のための書類が必須となります。所有権の登記名義人本人が請求する場合、印鑑証明書（実印の押印が必要）、またはマイナンバーカードや運転免許証などの本人確認書類の写しが必要です。相続人が請求する場合は、これらに加えて戸籍謄本や法定相続情報一覧図の写しなど、相続関係を証する書類の提出が求められます。
なお、過去の氏名や住所を検索条件とする場合には、戸除籍謄本、住民票の写し、戸籍の附票の写しなどの追加書類が必要となります。また、法定相続情報番号や戸籍電子証明書提供用識別符号を取得している場合には、これらの情報提供により書類提出を省略することが可能です。
手数料については、検索条件1件につき1通あたり、書面請求の場合は1,600円、オンライン請求で郵送交付の場合は1,500円、オンライン請求で窓口交付の場合は1,470円となっています。例えば、4つの検索条件を指定して1通の証明書を請求する場合、書面請求では6,400円（1,600円×4件）の手数料が必要です。
システムの検索仕様と特徴
本制度の重要な特徴として、検索システムの仕様を理解しておく必要があります。システムは、請求書に記載された検索条件に基づき、以下のルールで所有権の登記名義人として記録されている不動産を抽出します。
第一に、氏名または名称の前方一致、かつ、住所の市区町村までが一致している者。第二に、氏名または名称の前方一致、かつ、住所の末尾5文字が一致している者です。さらに、ローマ字氏名が検索条件に含まれる場合は完全一致での検索が行われ、会社法人等番号が指定されている場合も完全一致で検索されます。
特筆すべきは、異体字への対応です。検索条件で指定された氏名や住所の文字が、JIS X 213の範囲外の文字である場合、システムはIPAが定義した「MJ縮退マップ」および「登記統一文字縮退マップ」に基づき、範囲内の文字に変換（縮退）した上で検索を行います。これにより、異体字（読みが同じでも字形が異なるもの）を含む氏名でも、複数の異体字を包括的に検索することができ、網羅性が高まります。
証明書の内容と受領方法
交付される所有不動産記録証明書には、検索条件に合致する不動産が一覧形式で記載されます。
該当する不動産がない場合は、その旨が証明されます。証明書は窓口での受領または郵送による受領が選択できますが、郵送を希望する場合は、請求時に返送用封筒と切手の提出が必要です（オンライン請求の場合は不要）。
制度開始当初は申請が集中することも予想されており、法務省の案内によれば、交付まで一定の時間を要する場合もあるとされています。時間的余裕を持った請求が推奨されます。
実務上の主な留意点
検索の限界と注意点
本制度には、実務上理解しておくべき重要な制限があります。
第一に、検索対象となるのは所有権の登記がされている不動産に限られ、表示登記のみの不動産や未登記建物は対象外です。
第二に、登記簿がコンピュータ化されていない不動産については、検索結果として抽出されません。
また、氏名・住所等で検索する仕様上、検索結果として抽出される不動産の網羅性には限界があります。請求書に記載された検索条件のみで検索が行われるため、検索条件が正確でない場合（登記記録上の氏名・住所と検索条件が異なる場合など）には、該当する不動産があっても検索結果として抽出されない可能性があります。
さらに、検索条件が一致する同名異人が所有権の登記名義人として記録されている不動産についても抽出される場合があるため、証明書の内容を精査し、真に対象となる不動産かどうかを確認する作業が必要です。
氏名変更・住所変更への対応
婚姻や養子縁組による氏名変更、転居による住所変更があった場合、登記名義人の氏名・住所と現在の氏名・住所が一致しないことがあります。このような場合、過去の氏名や住所を検索条件として指定し、これらを証する情報（戸除籍謄本や除かれた戸籍の附票の写しなど）を添付する必要があります。複数回の氏名変更や転居がある場合は、それぞれの検索条件を個別に指定することで、漏れを防ぐことができます。
相続登記義務化との関係
令和6年4月1日から相続登記が義務化され、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務を適切に履行するためには、まず被相続人が所有していた不動産を正確に把握することが不可欠です。
所有不動産記録証明制度は、まさにこの義務化に対応するために創設されたものであり、相続人が「知らなかった」という状況を防ぐための重要な手段となります。
相続が発生した場合は、速やかに本制度を利用して所有不動産を確認し、期限内に相続登記を完了させることが求められます。
他の調査手段との併用の必要性
本制度は非常に有用ですが、これだけで完璧な財産調査ができるわけではありません。弁護士として相続実務に携わる立場から、以下のような調査との併用を強く推奨します。
まず、固定資産税の納税通知書や名寄帳の確認です。これには未登記建物も記載されているため、本制度では把握できない不動産を発見できる可能性があります。次に、権利証（登記済証・登記識別情報）の確認も重要です。被相続人が保管していた権利証から、所有不動産の手がかりを得ることができます。
また、預金通帳の履歴調査も有効です。不動産取得時の代金支払いや、固定資産税の支払履歴から、不動産の存在を推測できる場合があります。
おわりに
所有不動産記録証明制度は、相続実務において画期的な制度であり、相続登記義務化と相まって、所有者不明土地問題の解消に向けた重要な一歩となるものです。
令和8年2月2日の施行により、いよいよ本格的な運用が始まりました。
しかしながら、本制度にも一定の限界があることを理解し、他の調査手段と適切に組み合わせながら活用することが重要です。相続は人生において何度も経験するものではなく、多くの方にとって不慣れな手続です。本稿が、この新しい制度を正しく理解し、円滑な相続手続を実現するための一助となれば幸いです。
