こんにちは。Leapal法律事務所の代表弁護士、山村真吾です。
当事務所は事務所設立以来、遺言相続分野に力を入れて取り組んでおり、これまでも多数の資産を有するご家庭の遺産分割事件を担当してまいりました。
今回は、大阪市内でご相談の多い「賃貸アパートなどの収益不動産」の遺産分割についてお話しします。
自宅などの居住用不動産と異なり、賃貸アパートやマンションといった収益不動産は、それ自体が日々家賃収入を生み出す「事業」としての性格を持っています。
このため、遺産分割にあたっては、単に不動産をどう分けるかだけでなく、賃貸経営そのものをどう扱うかという視点が必要になり、通常の不動産よりも紛争が複雑化・長期化しやすい傾向があります。今回は、その代表的な理由を整理してご説明します。
理由1:遺産分割協議中に発生する家賃(賃料債権)の扱いが誤解されやすい
賃貸アパートの相続で最初につまずきやすいのが、相続開始後、遺産分割が成立するまでの間に発生する家賃(賃料債権)の扱いです。
この点については、最高裁判所平成17年9月8日判決という重要な判例があります。
この判例により、遺産である賃貸不動産から生じる賃料債権は、遺産そのものとは別個の財産として扱われ、各相続人がそれぞれの法定相続分に応じて、当然に分割された債権として確定的に取得することが明らかにされています。つまり、後から遺産分割協議で「誰が賃貸アパートを取得するか」が決まったとしても、それより前の期間に発生していた家賃については、遡って全額をその取得者のものにすることはできず、原則として各相続人が法定相続分に応じて取得済みという扱いになるのです。
この判例のルールを知らないまま、「アパートを取得する人が家賃も全部もらえるはずだ」という前提で話し合いが進んでしまうと、後になって計算のやり直しが必要になり、感情的な対立に発展しやすくなります。
理由2:賃貸人たる地位の承継と、入居者・管理会社との関係整理が必要
賃貸アパートには入居者(賃借人)がいます。相続が発生すると、賃貸人たる地位も相続財産として相続人に承継されますが、遺産分割が未了の間は、相続人全員が賃貸人としての地位を準共有する状態になります。
この間、入居者からの契約更新や修繕要望、退去の申し出などへの対応をどのように対応をするのかで対立が生じることがあります。
また、退去時に入居者へ返還すべき敷金(保証金)の返還債務も、賃貸人たる地位とともに承継される点に注意が必要です。
相続人の一部が「自分は管理に関わっていないから敷金の返還には応じない」といった主張をすることがありますが、法的には賃貸人としての地位を承継した以上、原則としてこの債務からも逃れることはできません。
管理会社が入っている物件であっても、契約者名義の変更手続きや、賃料の振込口座の変更など、実務上の調整事項は少なくなく、相続人間で役割分担が決まらないまま放置されると、入居者対応に支障をきたすこともあります。
理由3:収益物件特有の評価の難しさ
賃貸アパートの評価方法は一つではありません。
相続税の申告では、建物は固定資産税評価額、土地は路線価をベースに評価しますが、賃貸中の物件については借家権割合や借地権割合を考慮した「貸家建付地」「貸家」としての評価減が適用されます。
一方で、実際に売却する場合の時価は、周辺の取引事例に加えて、家賃収入を基準とする収益還元法によって算定されることが一般的です。
この税務評価と収益還元的な時価評価との間にはしばしば乖離が生じます。
特に、空室率が高い物件や、築年数が古く大規模修繕を控えている物件では、帳簿上・税務上の評価額と、実際に売却できる金額との差が大きくなりがちです。
「相続税評価額を基準に代償金を計算してほしい」という相続人と、「実際の収益力や将来の修繕費用も踏まえて評価すべきだ」という相続人との間で、評価方法そのものをめぐる対立が生じやすいのも、収益不動産の遺産分割の特徴です。
理由4:「経営を続けたい相続人」と「現金化したい相続人」の対立
自宅と異なり、賃貸アパートは相続人にとって「住む場所」ではなく「経営する対象」です。
そのため、不動産賃貸業を将来的に続けていきたいと考える相続人と、管理の手間やリスクを負いたくないため早期に売却して現金化したいと考える相続人との間で、方向性そのものが対立することが多くあります。
賃貸経営を続けたい相続人が単独で取得しようとする場合には、他の相続人に対して代償金を支払う代償分割の方法が検討されますが、前述のとおり評価額そのものに争いがあると、代償金の金額でも折り合いがつきにくくなります。
かといって共有名義のまま相続すると、大規模修繕や賃料改定、売却の判断など、経営上の意思決定のたびに共有者の意思決定の調整が必要となり、将来的に別の紛争の火種を抱えることにもなりかねません。
理由5:金融機関からの借入(ローン)が残っている場合の複雑さ
賃貸アパートの購入・建築にあたって金融機関から融資を受け、相続開始時点でも残債が残っているケースは珍しくありません。
この場合、借入金という消極財産(債務)も遺産分割の対象に含めて考える必要があります。
金融機関との金銭消費貸借契約上の債務者の地位を特定の相続人に移す(免責的債務引受)には、原則として金融機関の承諾が必要であり、相続人間の合意だけで完結しない点も、収益不動産特有の難しさです。
また、団体信用生命保険が付いているかどうかによって、残債の扱いが大きく変わることもあるため、契約内容の確認が不可欠です。
弁護士に相談するメリット
賃貸アパートなどの収益不動産の遺産分割では
- 遺産分割前の賃料債権の適正な清算
- 入居者・管理会社との契約関係の整理
- 収益不動産の適正な評価
- 相続人間の経営方針の調整
という、複数の異なる課題を並行して整理する必要があります。
当事務所では、必要に応じて不動産鑑定士や税理士などの専門家とも連携しながら、相続人全員が納得できる分割方法をご提案しています。
感情的な対立が生じやすい場面だからこそ、早い段階で法的な整理を専門家に委ねることが、円満な解決への近道になります。
まとめ
賃貸アパートなどの収益不動産の相続は、賃料債権の扱いや賃貸人たる地位の承継、評価方法の選び方など、通常の不動産相続にはない専門的な論点が多く含まれます。「とりあえず現状のまま様子を見よう」と先送りにすると、家賃の清算や入居者対応をめぐって、かえって相続人間の溝が深まることもあります。
賃貸アパートの相続でお困りの方は、早めに専門家へご相談いただくことをおすすめします。
Leapal法律事務所では、事務所設立以来培ってきた遺言相続分野の知見をもとに、お一人おひとりの状況に寄り添ったご提案をいたします。
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